石家莊市人民政府文件
石政規(guī)〔2020〕5號
石家莊市人民政府
關(guān)于印發(fā)《石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、
抵押二級市場交易管理辦法》的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府，高新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)和綜合保稅區(qū)，市政府各有關(guān)部門：
《石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們。請認(rèn)真抓好貫徹落實。
石家莊市人民政府
2020年11月20日
（此件公開發(fā)布）
石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步完善石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱土地二級市場），盤活存量土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）《河北省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（冀政辦字〔2019〕79號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易是指建設(shè)用地使用權(quán)人將依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易行為，包括土地交易，以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。
涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
第三條 市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)全市土地二級市場的市場建設(shè)、指導(dǎo)培訓(xùn)、規(guī)則制定、監(jiān)督管理等工作。
市不動產(chǎn)登記中心為市本級土地二級市場交易承辦機(jī)構(gòu)（以下簡稱:交易機(jī)構(gòu)），具體辦理建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的交易業(yè)務(wù)，并提供相關(guān)服務(wù)。
市、縣自然資源和規(guī)劃部門可以指定或授權(quán)下屬事業(yè)單位具體承辦建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易業(yè)務(wù)，并提供相關(guān)服務(wù)。
第四條 市、縣自然資源和規(guī)劃部門可以按照交易、登記一體化建設(shè)原則，建立有形的土地二級市場，設(shè)立交易大廳，搭建建設(shè)用地二級市場交易平臺，設(shè)置交易、登記服務(wù)窗口，提供交易場所，匯集交易信息，辦理交易事務(wù)。
第五條 市、縣自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可自行交易，也可委托交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開交易。
第二章 交易條件
第六條 建設(shè)用地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)依法取得建設(shè)用地權(quán)屬證書及地上建筑物、其他附著物權(quán)屬證書或證明。
第七條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不改變土地和地上建筑物利用現(xiàn)狀的，可以按證載用途轉(zhuǎn)讓；改變土地和地上建筑物利用現(xiàn)狀，對地上建筑物改、擴(kuò)建或者重新建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，涉及改變土地用途的，改變后的土地用途限定為非住宅用地。
第八條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)和出讓合同約定的前提下，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：
（一）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，已完成投資額達(dá)到開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；
（二）屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。
第九條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或上級主管部門批準(zhǔn)；涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征得園區(qū)管委會同意。
第十條 有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（一）未依法取得建設(shè)用地權(quán)屬證書的；
（二）建設(shè)用地及其地上建筑物權(quán)屬不清、有爭議的；
（三）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本辦法第八條規(guī)定的條件的;
（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)交易的;
（五）未按劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定動工開發(fā)建設(shè)，因企業(yè)自身原因被認(rèn)定為閑置土地的；
（六）依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的;
（七）共有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物進(jìn)行交易，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（八）法律法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第十一條 本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。國有企業(yè)改制涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不納入建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍。
司法處置和資產(chǎn)處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，可委托交易機(jī)構(gòu)公開交易。
第十二條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)附具原有規(guī)劃條件。轉(zhuǎn)讓后原劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第十三條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)土地所在市、縣人民政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，由受讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。法律法規(guī)或劃撥決定書明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)由政府收回建設(shè)用地使用權(quán)的除外。
第十四條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障其交易自由；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。
第十五條 以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可以根據(jù)權(quán)利人申請，直接變更為出讓方式。
第十六條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，未完成開發(fā)投資總額百分之二十五的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，允許轉(zhuǎn)讓雙方先辦理預(yù)告登記，為受讓人頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明，待達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求時，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
不動產(chǎn)登記證明可作為辦理建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。
第十七條 在建建筑物轉(zhuǎn)讓，在不改變行政許可內(nèi)容的前提下，受讓人可以憑不動產(chǎn)權(quán)屬證書或原國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、轉(zhuǎn)讓合同辦理轉(zhuǎn)讓后的行政許可手續(xù)。轉(zhuǎn)讓前核發(fā)的行政許可證件繼續(xù)有效，可憑此證件直接用于辦理不動產(chǎn)登記。
第十八條 政府有關(guān)部門或事業(yè)單位在進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，資產(chǎn)權(quán)利人在處置前應(yīng)征求宗地所在地的市、縣自然資源和規(guī)劃部門意見，作為國有資產(chǎn)處置依據(jù)，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。
第十九條 政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和國有獨資企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地使用權(quán)，劃轉(zhuǎn)后符合《劃撥用地目錄》保留劃撥方式使用的，可直接辦理轉(zhuǎn)移登記；需有償使用的，劃入方應(yīng)持相關(guān)土地資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)批準(zhǔn)文件等，先辦理有償用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。
第二十條 宗地一經(jīng)確定，不得隨意分割。確需分割轉(zhuǎn)讓的，在符合劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定前提下，應(yīng)滿足以下條件：
（一）分割后的地塊具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)；
（二）擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。
第二十一條 本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，是指不動產(chǎn)權(quán)利人在依法登記取得建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)后，將整宗建設(shè)用地分割為兩宗或兩宗以上并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為或?qū)⒁婪ǖ怯浫〉玫慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)“連房帶地”轉(zhuǎn)讓的行為。
第二十二條 有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓不予批準(zhǔn)：
（一）劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓的；
（二）工業(yè)用地上的綜合樓、職工宿舍用房等行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占用的建設(shè)用地不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓；
（三）法律法規(guī)規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第二十三條 建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣自然資源和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
第二十四條 建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范性文件有明確限制土地分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，原則上應(yīng)將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉(zhuǎn)讓審批中予以落實。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第二十五條 本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十六條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。
第二十七條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
第二十八條 市、縣自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。
第五章建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十九條 本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人將建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)作為抵押財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)以抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。
第三十條 建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押的，可以到自然資源和規(guī)劃部門直接辦理不動產(chǎn)抵押登記。
第三十一條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)連同建設(shè)用地可以一并設(shè)定抵押權(quán)，自然資源和規(guī)劃部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同批準(zhǔn)。
抵押權(quán)實現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，再優(yōu)先受償，有關(guān)要求可以在抵押合同、不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)登記證明中進(jìn)行記載。
第三十二條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)連同土地可以一并抵押。
第三十三條 工業(yè)用途的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該宗地范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、其他附著物所有權(quán)原則上應(yīng)一并整體抵押。
第三十四條 自然人、企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同符合法律法規(guī)規(guī)定的，自然人、企業(yè)可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押登記。
第三十五條 允許營利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)為自身債務(wù)提供擔(dān)保，設(shè)立抵押權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后，建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)的受讓人應(yīng)承諾保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
第六章 服務(wù)與監(jiān)管
第三十六條 交易機(jī)構(gòu)可以通過公開方式確定服務(wù)機(jī)構(gòu)并向社會公開，供交易雙方自由選擇，為交易雙方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、交易資金監(jiān)管等服務(wù)，產(chǎn)生的有關(guān)費用由交易雙方承擔(dān)。
第三十七條 交易機(jī)構(gòu)不得為交易雙方指定服務(wù)機(jī)構(gòu)。交易雙方不能自行選擇服務(wù)機(jī)構(gòu)的，可從土地二級市場服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄中隨機(jī)抽取。
第三十八條 交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對服務(wù)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其誠信經(jīng)營，將失信的服務(wù)機(jī)構(gòu)從名錄中刪除，并限制其三年內(nèi)不得參加本行政區(qū)域內(nèi)的土地二級市場交易服務(wù)。
第三十九條 市、縣自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接，在交易大廳可以為交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)提供辦事窗口。
第四十條 市、縣自然資源和規(guī)劃部門會同稅務(wù)部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立健全信息平臺互通共享機(jī)制，實現(xiàn)信息的及時推送。
第四十一條 市、縣自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化土地一、二級市場的聯(lián)動，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等銜接，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控。
第四十二條 交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地二級市場交易監(jiān)管：
（一）對劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押事項進(jìn)行審查，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合劃撥決定書規(guī)定、出讓合同約定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)；
（二）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定；
（三）交易價格監(jiān)管。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，交易雙方應(yīng)當(dāng)如實申報轉(zhuǎn)讓價格，轉(zhuǎn)讓價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。
第四十三條 交易雙方要求資金監(jiān)管的，交易機(jī)構(gòu)可以設(shè)立監(jiān)管賬戶，為交易雙方提供交易資金監(jiān)管服務(wù)。
第四十四條 申請交易資金監(jiān)管的，受讓人按合同約定將部分或全部轉(zhuǎn)讓成交價款劃入交易資金監(jiān)管賬戶，待完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，交易機(jī)構(gòu)向監(jiān)管銀行出具《交易資金劃轉(zhuǎn)通知書》并發(fā)送紙質(zhì)或電子指令，由監(jiān)管銀行將交易資金劃入轉(zhuǎn)讓人賬戶。
第七章 附則
第四十五條 本辦法第八條所稱的“開發(fā)投資總額”一般可以發(fā)展改革部門或行政審批部門出具的準(zhǔn)入、核準(zhǔn)、備案等立項文件記載的建設(shè)項目總投資額為計算依據(jù)。沒有立項文件的，可以委托工程咨詢單位、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定其總投資額。開發(fā)投資總額、已完成投資額均不含建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款和向國家繳納的相關(guān)稅費。
第四十六條 市自然資源和規(guī)劃部門可根據(jù)本辦法制定土地二級市場交易規(guī)則。
第四十七條 本辦法由市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。《石家莊市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理實施辦法》（石政規(guī)〔2018〕13號）同時廢止。